Попри прогнози стрімкого зростання цін на українську землю, за п’ять років після відкриття ринку гектари дорожчали значно повільніше, ніж очікували його найактивніші промоутери. Тепер на ринку знову лунають прогнози про різке подорожчання землі. Водночас самі автори таких прогнозів часто є безпосередніми учасниками ринку, які заробляють на земельних інвестиціях – йдеться у матеріалі УНІАН
У 2026 році в інформаційному просторі знову активно звучать оптимістичні прогнози щодо української землі. Зокрема, співзасновник інвестиційної платформи Zeminvest Олександр Чорний прогнозує, що протягом найближчих трьох років сільськогосподарська земля в Україні може подорожчати до 80% у доларовому вираженні. Подібні оцінки дають й інші представники сегмента земельних інвестицій.
Серед публічних спікерів, які формують цей наратив, – представники «Твого Кола», Zeminvest, «Доброзем», KupiPai, інвестфонду «Ґрунтовно» та інших компаній, що працюють із земельними інвестиціями та управлінням активами. Водночас, як зазначає УНІАН, важливо враховувати не лише зміст прогнозів, а й хто їх озвучує і який бізнес стоїть за експертною позицією.
Частина найбільш активних спікерів безпосередньо продає земельні інвестиційні продукти, супроводжує угоди або управляє активами інвесторів. Чим більше людей купує землю, тим більшими можуть бути комісійні доходи, обсяги активів під управлінням та доходи від супутніх сервісів. Тому, наголошує видання, прогноз зростання ціни для такого учасника ринку є водночас професійною оцінкою і частиною бізнес-комунікації. Тож такі прогнози варто оцінювати з поправкою на потенційний конфлікт інтересів.
Показовою є історія попередніх прогнозів. Очікувалося, що вихід юридичних осіб на ринок у 2024 році спровокує дефіцит земельних ділянок та різке посилення конкуренції за паї. Цього не сталося. За п’ять років після запуску ринку земля середнє зростання ціни в доларовому еквіваленті становило близько 5% на рік, а середня доходність земельних інвестицій – приблизно 5%. Продаж земельної ділянки при цьому може тривати роками, хоча інвесторам пропонували розглядати землю як актив, з якого можна швидко вийти в гроші. На практиці швидкий продаж часто передбачає дисконт до ринкової вартості, йдеться в матеріалі УНІАН.
Не справдилися й інші очікування, які використовувалися для популяризації земельних інвестицій. Прогнозувалося, що орендна плата зростатиме на 10-15% щорічно, а доходність земельних активів перевищить 10% у валюті. На практиці орендна плата виявилася значно тісніше пов’язаною з реальним фінансовим результатом агровиробника. Якщо прибутковість агровиробництва не зростає, можливості для підвищення орендної плати обмежені.
На думку авторів матеріалу, саме війна значною мірою пояснює, чому земельний ринок розвивався повільніше, ніж прогнозували його промоутери. Аграрний бізнес був змушений концентрувати кошти на виробництві, логістиці та ліквідності. Купівля земельних банків у таких умовах конкурувала за капітал із придбанням техніки, будівництвом елеваторів, розвитком переробки та іншими інвестиціями, які безпосередньо впливають на операційну діяльність.
Водночас фундаментальні умови для повторення польського сценарію подорожчання землі в Україні відсутні. Польський ринок розвивався за умов масштабної бюджетної підтримки агросектору з боку ЄС. Україна такої системи гектарних виплат не має, а тому механічне порівняння вартості української землі з польською, на якому часто будуються оптимістичні прогнози, не враховує принципової різниці між двома моделями аграрної економіки, наголошує УНІАН.
У результаті інтереси інвестора та агровиробника можуть дедалі більше розходитися. Для інвестора подорожчання землі означає потенційний приріст капіталу. Виробник натомість зацікавлений у доступності земельного ресурсу та контрольованій собівартості. Що дорожчою стає земля, то вищими є витрати на викуп земельних банків і навантаження на капітал агробізнесу.
Саме тому, додає видання, прогноз про майбутнє стрімке зростання ціни землі варто розглядати не лише як економічну оцінку, а й через призму інтересів того, хто його озвучує – особливо якщо цей спікер працює у компанії, яка заробляє на залученні інвесторів у земельні активи.
Український земельний ринок продовжує розвиватися без спекулятивного ажіотажу, який прогнозували кілька років тому. Тож сьогодні важливо оцінювати не тільки потенційну ціну гектара в майбутньому, а й реальні економічні чинники, здатні цю ціну забезпечити. І щоразу, коли ринок знову чує про неминучий земельний бум, варто поставити просте запитання: це прогноз незалежного спостерігача чи пропозиція від учасника ринку, зацікавленого в тому, щоб земля продавалася дорожче?
